Ingatlan tulajdonjogának átruházását eredményező leggyakrabban előforduló szerződések

​

A tulajdonjog átruházása többféle szerződéses formában valósulhat meg, attól függően, hogy milyen célból és feltételekkel történik az átruházás. Az alábbiakban a leggyakrabban alkalmazott szerződéstípusok kerülnek bemutatásra.

​

1.Adásvételi szerződés

​

Az adásvételi szerződés a leggyakrabban alkalmazott tulajdonjog átruházási szerződés, amelynek lényege, hogy az eladó átadja a tulajdonjogot a vevőnek, aki ezért cserébe vételárat fizet. Az ingatlan adásvétel esetén az ilyen szerződést írásban kell megkötni, közjegyző vagy ügyvéd általi ellenjegyzés mellett. Az adásvételi szerződés tartalmazza az ingatlan pontos adatait, a vételárat, a fizetés ütemezését, a birtokbaadást és az egyéb feltételeket. Az ügyvéd szerepe kulcsfontosságú az adásvételi szerződés létrejöttében. Az ügyvéd felelős a jogi szöveg megfogalmazásáért, a szerződés aláírása előtt az ingatlan tulajdoni lapjának ellenőrzéséért, valamint a Földhivatali eljárás lebonyolításáért. Különösen fontos szerepe van hitellel történő vásárlás esetén, mivel ilyenkor az ügyvédnek egyeztetnie kell a pénzintézettel is, hogy a szerződés megfeleljen a hitelfolyósítás feltételeinek.

Az adásvételi szerződést minden esetben írásban kell megkötni, és annak érvényességéhez ügyvédi ellenjegyzés szükséges. Ezen túlmenően az ingatlan tulajdonjogának átruházása csak a Földhivatalban történő bejegyzéssel válik véglegessé, így a szerződés aláírása után a felek az ügyvéd közreműködésével eljárnak a szükséges hatósági ügyekben.

​

2. Ajándékozási szerződés

​

Az ajándékozási szerződés keretében a tulajdonos (ajándékozó) ellenszolgáltatás nélkül ruházza át egy ingatlan tulajdonjogát egy másik félre (ajándékozott). Ez a jogügylet lényegében egy ingyenes juttatás, amelynek célja, hogy a tulajdonjog átszálljon az ajándékozottra anélkül, hogy bármilyen anyagi ellenszolgáltatást nyújtana cserébe.

​

Az ingatlan ajándékozása csak írásbeli szerződéssel történhet, és annak érvényességéhez ügyvédi közreműködés szükséges. Az ügyvéd feladata nemcsak a szerződés elkészítése és ellenjegyzése, hanem a Földhivatalhoz történő benyújtása is, amely során az ajándékozottat tulajdonosként bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba.

​

Az ajándékozási szerződés visszavonása bizonyos esetekben jogilag lehetséges. Az ajándékozó visszavonhatja az ajándékot, ha az ajándékozott súlyosan megsérti az ajándékozóval szemben fennálló erkölcsi kötelezettségeit. Ez tipikusan olyan esetekben fordul elő, amikor az ajándékozott hálátlanságot tanúsít, például súlyos becsületsértést követ el, vagy súlyosan sérti az ajándékozó személyét vagy érdekeit.

​

További visszavonási ok lehet, ha az ajándékozónak az ajándékozás után létfenntartási nehézségei keletkeznek. Ebben az esetben a jog lehetőséget biztosít arra, hogy az ajándékozó visszakérje az ajándékot, ha anyagi helyzete jelentősen romlik, és az ingatlanra szüksége van a megélhetéséhez. A visszavonás ugyanakkor nem automatikus, a körülmények mérlegelésével és jogi eljárással valósítható meg.

​

Az ajándékozási szerződés tehát egy fontos és jogilag szabályozott intézmény, amely a jogbiztonság és a felek közötti erkölcsi kötelezettségek védelmét szolgálja.

​

3. Tartási szerződés

​

A tartási szerződés egy olyan jogi megállapodás, amelyben a kötelezett vállalja, hogy élete végéig eltartja a jogosultat, rendszerint cserébe annak tulajdonáért, például egy ingatlanért. Ez a szerződés hosszú távú elköteleződést jelent, és gyakran idős vagy rászoruló személyek veszik igénybe, akik anyagi javakat (például ingatlant) ruháznak át a tartást nyújtó félre a megfelelő ellátás biztosításáért cserébe.

A tartási kötelezettség jellemzően természetbeni szolgáltatásokból áll, amelyek magukban foglalják az élelmezést, lakhatást, ruházkodást, orvosi ellátást, valamint a mindennapi gondozást és ápolást. Az ellátás jellege és mértéke a szerződésben részletezve van, és a jogosult igényeihez igazodik. Ezen kívül, amennyiben a felek úgy állapodnak meg, a tartási kötelezettség pénzbeli ellátásban is megvalósulhat, amikor a kötelezett anyagi támogatással biztosítja a jogosult szükségleteinek kielégítését.

A tartási szerződés azonban nemcsak jogokat, hanem kötelezettségeket is jelent mindkét fél számára. A jogosult részéről a tulajdonjog átruházása a kötelezett irányába történik, míg a kötelezettnek gondoskodnia kell arról, hogy a szerződésben foglalt tartási kötelezettségeit folyamatosan és megfelelően teljesítse.

A tartási szerződés különösen fontos jogintézmény, mivel mindkét fél érdekeit védi. A jogosult számára biztosítja a megfelelő életminőséget, míg a kötelezett az ingatlan vagy más vagyoni jog megszerzésével hosszú távú anyagi előnyhöz jut.

​

4. Életjáradéki szerződés

​

Az életjáradéki szerződés egy speciális szerződéses forma, amelyben a kötelezett vállalja, hogy a jogosult számára rendszeresen pénzbeli járadékot fizet élete végéig, cserébe a jogosult valamely vagyontárgyának, például egy ingatlannak a tulajdonjogát átruházza a kötelezettre. Ez a szerződés olyan helyzetekben lehet előnyös, amikor a jogosult biztos, stabil jövedelmet szeretne, de ugyanakkor nem kíván gondoskodási kötelezettséget igénybe venni, mint a tartási szerződés esetén.

​

Az életjáradékot általában meghatározott időközönként – havonta, negyedévente vagy évente – fizeti a kötelezett. Az összeg és a fizetés gyakorisága a szerződésben van rögzítve, figyelembe véve a jogosult szükségleteit és az átruházott vagyontárgy értékét. A járadék célja, hogy a jogosult számára folyamatos anyagi biztonságot nyújtson élete végéig.

​

A szerződés megkötésekor az ingatlan vagy más tulajdonjog átszáll a kötelezettre, de a jogosult gyakran fenntarthatja a haszonélvezeti jogot az ingatlan felett, így az ingatlan használatában maradhat, míg az életjáradékot kapja. Ez azt jelenti, hogy a jogosult továbbra is az ingatlanban élhet, és élvezheti annak hasznait, miközben a kötelezett köteles fizetni a járadékot.

​

Az életjáradéki szerződés tehát egy rugalmas és biztosítékot nyújtó jogi megoldás azok számára, akik életük végéig rendszeres jövedelemre számítanak a vagyonukért cserébe, de nem igényelnek természetbeni ellátást vagy gondozást, mint a tartási szerződésnél.

​

Az életjáradéki és a tartási szerződés egyaránt szerencseszerződésnek minősülnek, mivel mindkét esetben a felek közötti ellenszolgáltatás mértéke bizonytalan, és az egyik fél élettartamától függ. A szerződések lényege, hogy a jogosult átruház egy jelentős vagyontárgyat, például egy ingatlant, míg a kötelezett vállalja, hogy a jogosult életének végéig meghatározott kötelezettségeket teljesít.

​

A szerződéses egyensúly viszont attól függ, hogy a jogosult mennyi ideig él: ha a jogosult hosszú ideig él, a kötelezett nagyobb terheket visel, hiszen hosszabb időn keresztül kell fizetnie a járadékot vagy biztosítania a tartást. Ha viszont a jogosult hamar elhalálozik, a kötelezett relatíve kisebb teljesítési kötelezettséget vállalt a megszerzett vagyonért cserébe. E bizonytalanság miatt minősülnek ezek a szerződések szerencseszerződésnek, hiszen a felek számára előre nem látható, hogy az ellenszolgáltatás értéke hosszú távon hogyan alakul.

​

5. Csereszerződés

​

A csereszerződés olyan szerződéstípus, amelyben a felek kölcsönösen vállalják, hogy dolgok tulajdonjogát, más jogokat vagy követeléseket átruháznak egymásra. Ebben az esetben mindkét fél egyszerre eladó és vevő, azaz mindegyikük eladja a saját szolgáltatását, és megvásárolja a másik fél szolgáltatását.

​

A csereszerződés lényegében egy adásvétel típusú ügylet, csak ebben az esetben nem pénzért történik az átruházás, hanem más javakért, például ingóságok vagy ingatlanok cseréje esetén. A csereszerződés esetében az adásvétel szabályait kell megfelelően alkalmazni, tehát a szerződés feltételei hasonlóak az adásvételi szerződésekhez, beleértve a kölcsönös tájékoztatási kötelezettséget, a szavatossági szabályokat, a szerződés írásbeli formájának követelményét ingatlanok esetén, valamint a szerződés hatályba lépésének módját.

​

6. Házastársi közös vagyon megszüntetését eredményező szerződések

​

A házastársi közös vagyon megszüntetését eredményező szerződések célja, hogy a házastársak az életközösség megszűnésével rendezzék közös vagyonukat. Ez a megállapodás jellemzően ingatlanra is kiterjedhet, amely esetben a tulajdonjog megosztásáról vagy átruházásáról állapodnak meg. A felek közösen dönthetnek a vagyon felosztásáról, amely történhet pénzbeli ellentételezéssel vagy más vagyonelemek átruházásával. Ezen szerződéstípusról részletesebben is fogunk beszélni a családjogi részben.

​

​

Az ajándék visszakövetelésének lehetőségei és feltételei

​

Az ajándékozási jogviszony nem mindig végleges. Bizonyos esetekben az ajándékozónak lehetősége van visszakövetelni az ajándékot, amennyiben bizonyos feltételek teljesülnek. Az alábbiakban részletesen bemutatjuk, mikor van lehetőség az ajándék visszakövetelésére, és milyen esetekben zárható ki ez a jog.

​

1. Az ajándékozó létfenntartásának veszélyeztetése

Az ajándék visszakövetelése elsősorban akkor lehetséges, ha az ajándékozó létfenntartása kerül veszélybe. Ebben az esetben az ajándékozó jogosult lehet visszakövetelni az ajándékot, de csak abban az esetben, ha annak visszaszolgáltatása nélkül nem tudja biztosítani saját megélhetését. Azonban fontos hangsúlyozni, hogy önmagában az ajándékozó szubjektív megítélése, miszerint szüksége lenne az ajándékra a megélhetéshez, nem elégséges alap a visszaköveteléshez.

​

2. Az ajándék visszakövetelésének korlátai

Lényeges kiemelni, hogy csak a megmaradt ajándék kérhető vissza, az ajándék helyébe lépett érték – például, ha a megajándékozott eladta vagy felélte az ajándékot – nem követelhető vissza. Ugyanakkor, ha az ajándék még megvan, de a megajándékozott járadék vagy természetbeni ellátás útján biztosítja az ajándékozó megélhetését, nem köteles visszaszolgáltatni az ajándékot. Ez különösen ingatlanajándékozásoknál lehet jelentőségteljes.

​

3. Súlyos jogsértés miatti visszakövetelés

Amennyiben a megajándékozott súlyos jogsértést követ el, az ajándékozó visszakövetelheti az ajándékot vagy annak helyébe lépett értéket. Ebben az esetben a visszakövetelés alapja nem csupán az ajándék létfenntartással kapcsolatos szükséglete, hanem a megajándékozott magatartása. A jogsértésnek súlyosnak kell lennie, például bűncselekmény elkövetése az ajándékozóval vagy hozzátartozójával szemben. A kapcsolat megromlása, látogatások elmaradása, vagy kisebb sérelmek nem elegendőek a visszaköveteléshez.

​

4. Feltevés meghiúsulása miatti visszakövetelés

Egy harmadik eset az ajándék visszakövetelésére akkor adódik, ha a felek által ismert és az ajándékozás alapjául szolgáló feltevés meghiúsul. Az ilyen esetekben rendkívül fontos, hogy az ajándékozási szerződés pontosan rögzítse, melyik feltevésre alapozva történt az ajándékozás. Ha a feltevés nem valósul meg, az ajándékozó jogosult lehet visszakövetelni az ajándékot, de csak akkor, ha kétséget kizáróan bizonyítani tudja, hogy az ajándékozás kizárólag a feltevés alapján történt.

​

A PK 76. számú Kúriai állásfoglalás alapján:

• I. Az ajándékozás alapjául szolgáló feltevés végleges meghiúsulása esetén csak akkor követelhető vissza az ajándék vagy annak helyébe lépett érték, ha az ajándékozás körülményeit teljeskörűen vizsgálva megállapítható, hogy az ajándékozás egy lényeges körülmény miatt történt, amely nélkül nem került volna sor az ajándékra. A bizonyítás az ajándékozót terheli.

• II. Az ajándék visszakövetelésére az általános elévülési időn belül van lehetőség, ám ez a jog elenyészik, ha az ajándékozó hosszabb ideig nem élt vele megfelelő ok nélkül.

• III. Az ajándék visszakövetelése az ajándékozott örökösétől csak akkor lehetséges, ha az ajándékozás alapjául szolgáló feltevés jellege és a körülmények ezt társadalmilag indokolttá teszik.

• IV. Az ajándékozó örököse általában nem jogosult az ajándék visszakövetelésére, kivéve, ha a feltevés az ő javára is szól, és a társadalmi felfogás szerint indokolt. Az ajándékozó halála után indított per esetén az örökös folytathatja a pert.

• V. Nem követelhető vissza az ajándék, ha annak alapjául szolgáló feltevés meghiúsulása az ajándékozó hibás magatartásából ered.

 

5. Az ajándék visszakövetelésének kizáró esetei

Végül, az ajándék visszakövetelése bizonyos esetekben kizárt. Például, ha az ajándék szokásos mértékűnek tekinthető, és nem haladja meg azt a határt, amely gazdaságilag és erkölcsileg indokolná a visszakövetelést. A szokásos mérték meghatározásakor figyelembe kell venni az ajándékozó anyagi helyzetét és az ajándék jellegét is. Ezenkívül, ha az ajándékozó megbocsátotta a sérelmet, vagy hosszú ideig nem kérte vissza az ajándékot, a visszakövetelés szintén kizárt.

​

A jóerkölcsbe ütköző szerződések – Mit jelent és mi a következménye?

​

A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 6:96. §-a kimondja, hogy semmis az a szerződés, amely sérti a jóerkölcsöt. De mit is jelent ez pontosan, és milyen hatással lehet ez egy szerződés érvényességére?

​

Mit értünk jóerkölcs alatt?

​

A „jóerkölcs” olyan alapvető erkölcsi szabályokat jelöl, amelyeket a társadalom többsége elismer és elfogad. Amikor egy szerződés megkötése során ezek a normák megsértésre kerülnek, a szerződés érvénytelen lehet, függetlenül attól, hogy az adott megállapodás kifejezetten jogszabályba ütközik-e vagy sem.

​

Fontos tudni, hogy az erkölcsi normákat mindig a szerződés megkötésének időpontjában kell figyelembe venni. Tehát a bíróság nem egy adott személy vagy csoport véleménye alapján dönt, hanem azt vizsgálja, hogy az adott időszakban általánosan elfogadott társadalmi értékeknek megfelel-e a szerződés.

​

Mikor beszélünk erkölcsbe ütköző szerződésről?

​

Erkölcsbe ütköző szerződésről akkor beszélhetünk, ha bár jogszabály nem tiltja, mégis olyan célt szolgál, vagy olyan feltételeket tartalmaz, amelyek egyértelműen sértik a társadalom erkölcsi normáit. Az ilyen szerződéseket semmisnek tekintik, tehát jogi alapot nem képezhetnek.

​

Például, ha egy adásvételi szerződés úgy került előkészítésre, hogy egy gyermek idős beteg szülőjének állapotát kihasználva, abból a célból kötött adásvételi szerződést, hogy testvéreit a jogos örökségüktől megfossza – bár az adott adásvételi szerződés nem ütközik különösebb jogszabályi rendelkezésekbe – de az eset összes körülményeinek vizsgálata mellett a bíróság megállapíthatja a jóerkölcsbe ütközését a szerződésnek, amelyre határidő nélkül lehet hivatkozni.

​

A jóerkölcsbe ütköző szerződések jogkövetkezményei

​

Ha egy szerződés jóerkölcsbe ütközik, az annak megkötésének időpontjától semmis. Ez azt jelenti, hogy az ilyen szerződés alapján egyik fél sem követelhet semmit a másiktól. A bíróság egyik fél kérelmére kimondhatja a semmisséget, és további jogi lépéseket tehet a kialakult helyzet orvoslára érdekében.

​

Bizonyos esetekben, ha a szerződés egy kisebb módosítással erkölcsileg helyrehozható, a bíróság érvényessé is nyilváníthatja azt. Ez például akkor fordulhat elő, ha a szerződés nem teljes mértékben sérti az erkölcsi normákat, és a felek hajlandók megváltoztatni a feltételeket. Ha azonban a szerződés eleve erkölcstelen céllal jött létre, akkor kevés az esélye annak, hogy érvényessé nyilvánítható legyen.

​

Amennyiben a szerződés nem érvényesíthető és az eredeti állapot sem állítható helyre, a bíróság pénzbeli kompenzációt rendelhet el annak érdekében, hogy egyik fél se gazdagodjon jogtalanul a semmis szerződés miatt.

Miért fontos ez az Ön számára?

​

Ha szerződést köt, fontos, hogy az megfeleljen a jogi és erkölcsi normáknak egyaránt. Egy ügyvédi iroda segítségével elkerülheti, hogy az Ön szerződése jóerkölcsbe ütközzön, és így megóvhatja magát a jogi következményektől. Ha bizonytalan, érdemes szakértő tanácsot kérni, hogy elkerülhesse a későbbi problémákat.

​

Kérdése van vagy jogi segítségre van szüksége? Vegye fel velünk a kapcsolatot, és segítünk megvédeni az érdekeit!